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中央定调2017年楼市

抑制房地产泡沫 让房子回归居住属性

来源:中国房地产网    发布时间:2016-12-26    浏览量:10297

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2016年的中央经济工作会议12月14日至16日在北京召开。这次中央经济工作会议的一个最大亮点就是将“稳中求进工作总基调”上升为“治国理政的重要原则”和“做好经济工作的方法论”。

如何做到“稳”?就是经济政策要稳、经济运行环境要稳、经济社会预期要稳,要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要“更加积极有效”,货币政策要“保持稳健中性”。

“稳”,意味着更加积极主动地防范风险,坚决守住金融风险、社会民生、生态环境等底线,要以确保不发生系统性经济金融风险的“防”来支撑“稳”。

值得注意的是,2016年中央经济工作会议在文件中首度指出“房子是用来住的、不是用来炒的”,并把“促进房地产市场平稳健康发展”作为2017年经济工作的一项重中之重。

针对房地产的定位,会议要求,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。特别要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平12月21日下午主持召开中央财经领导小组第十四次会议,再度明确,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。

货币政策:稳健中性

严格限制信贷流向投资投机性购房

“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。”中央经济工作会议对2017年货币政策做了这样的阐述。

关于货币政策的定调,上一年经济工作会议对于2016年货币政策的表述为“货币政策要灵活适度”,本次则变成“稳健中性”。而关于流动性的安排,从上一年经济工作会议提的“保持流动性合理充裕”变成了“维护流动性基本稳定”。

本次会议还提出,要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。

华融证券首席经济学家伍戈表示,从这些表述中可以看出,2017年货币政策在稳健的同时会更趋中性,尤其是把防控资产泡沫放在了更加突出的位置,因此2017年的货币环境总体而言不会太松。

“货币政策要在稳增长和控风险之间进行平衡,而且从目前情况看,控风险的紧迫性在上升。‘中性’意味着既不刺激也不收缩,‘维护流动性基本稳定’而不是‘合理充裕’,意味着2017年流动性和2016年相比,可能会稳中相对偏紧一些。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚分析指出。

2017年稳健的货币政策,更加强调畅通货币政策传导渠道和机制。当前,市场澳门美高梅平台关注的是流动性的松紧,但与之相关的另一个值得重视的方面则是货币政策的传导。如果传导渠道不畅,传导机制不完善,货币政策的意图则无法传递到市场主体行为。本次“畅通货币政策传导渠道和机制”的要求,首次在中央经济工作会议部署中出现,可见中央对此工作的高度重视。

中国国际经济交流中心信息部部长王军表示,今年以来部分资金出现脱实向虚问题。特别是在一些金融市场,出现了加杠杆的短期炒作。这一方面分流了实体经济需要的资金,另一方面加大了金融稳定的风险。所以明年货币政策在保证实体经济必需流动性的同时,要防止流动性过于充裕导致短期炒作和空转。

近期,人民币汇率的走向成为舆论的风口。而明年稳健的货币政策,更加强调要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

尤其需要重视的是,在对房地产市场工作的部署中,本次工作会议明确指出,“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”。毫无疑问,防控金融风险,抑制资产泡沫,都对2017年稳健的货币政策提出了更高要求。

青岛大学经济学院教授易宪容解读称,2016年经济工作会议把防范金融风险放在最主要的位置上,最大的金融风险就是在房地产市场,而房地产泡沫形成的最主要原因就是宽松的货币政策,因为过多信贷资金进入房地产市场推升房地产泡沫的形成。

“对于2017年货币政策的着力点,可能是在调整信贷政策流动性的结构,控制流动性,保持流动性稳定地增长,不能像2016年这样很大一部分流向了居民的住房性贷款,可能会澳门美高梅平台利用一些结构性的定向工具使得信贷资金流向制造业、高新产业等实体经济。”交通银行货币政策分析师陈冀认为。

而对于2017年财政政策的部署,本次中央经济工作会议明确提出,财政政策要更加积极有效,预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。

“当前深化供给侧结构性改革已进入关键阶段,需要宏观调控政策‘护航’。而稳增长、保民生也需要澳门美高梅平台支撑。实施更加积极有效的财政政策,将助力供给侧改革和经济社会发展。”中国财政科学研究院副院长白景明指出。

楼市走向:房子是用来住的,不是用来炒的

去年中央经济工作会议针对房地产市场的核心调控思路是“化解房地产库存”,今年发生了明显变化,提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”——2016年中央经济工作会议将房地产“用来住”的属性特别强调出来。而对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产,以往并未有过政策上的明确定位。这意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。

中国人民大学经济学院副院长陈彦斌分析认为,构建符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,有助于推动房地产回归“是用来住的、不是用来炒的”的定位,从而“抑制房地产泡沫”。

“一方面,过去常用的限贷、限购等房地产调控政策主要是从需求端入手,而基础性制度和长效机制主要从供给端着手解决长期以来一直存在的土地供求失衡等关键问题,可以更好地促进房地产市场平稳健康发展。另一方面,基础性制度和长效机制可以有效避免以往调控政策较为短期且随意性较强等问题,从而更有效地稳定市场预期,防止房价的大起大落。”陈彦斌分析认为。

而从历史经验来看,房价过快上涨所形成的房价泡沫很可能给经济带来沉重打击甚至引发危机。美国1929~1933年的“大萧条”、日本上世纪90年代的大衰退和美国2008年金融危机等重大危机很大程度上都是由房价泡沫的形成和破灭所导致的。因此,很多国家和地区,都不能容忍“炒房”行为大行其道。近两年,加拿大、澳大利亚和我国香港地区都出台了一些政策措施,严格限制当地房地产炒作的行为。

如何促进房地产市场平稳健康发展,本次中央经济工作会议首次给出了明确的工具箱:用金融、土地、财税、投资、立法五大抓手,调控房地产市场的稳定。本次工作会议指出:

要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

需要指出的是,2017年中央意在抑制投资投机性购房需求,而对于居住性刚性需求,政策则会给予保障。

习近平在主持召开中央财经领导小组第十四次会议时亦明确,要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,三、四线城市的情况是地方政府大量供应土地,由于供应总量多,房价反而会低;而在一、二线城市,由于主、客观两个层面的作用造成土地供应不足,形成土地的饥渴和短缺,加上土地拍卖制度就把地价搞得特别高。针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨,首先要增加土地供应指标,采取人地挂钩模式;其次由于一、二线城市存量土地比较多,同样有盘活的余地。

2016年,许多城市的房价都出现了较大幅度的上涨,但硬币的另一面,是部分区域楼市“去库存”任务依然艰巨。对此,本次经济工作会议指出,去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

本次经济工作会议亦指出,要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略,继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略。